Брокер по недвижимости — это

Приобрести жилье кажется очень просто — открыл Интернет, местную газету и подбирай варианты. Однако, это выглядит элементарно только на первый взгляд. Объектов для покупки, особенно в коммерческой сфере, может оказаться очень много, а процесс их осмотра и подбора идеального варианта — невыполнимой задачей. На помощь может прийти брокер по недвижимости — человек, который по вашим параметрам будет подбирать варианты, проверять их на соответствие описанию и предлагать вам уже только то, что, действительно, стоит рассматривать в качестве будущей покупки.

Содержание

Семь грязных методов работы брокеров по продаже элитной недвижимости; хитрости и основы профессии

Антикодекс риэлтора. Как быстро потерять уважение рынка и заставить всех тебя ненавидеть.

На рынке продажи жилья Москвы, в первую очередь, элитного, нередко используются грязные методы работы. Границы уголовного кодекса они не пересекают, только этические нормы по отношению к коллегам по цеху. Одни риэлторы говорят, что эти хитрости стали активно использоваться в кризис, когда борьба за клиента стала более острой.

В последнее время на рынке элитной недвижимости нет ни правил, ни кодекса: как в криминальном мире, кто хуже и беспринципнее, тот и побеждает», – делится руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева. Другие эксперты, в частности, гендиректор компании Welhome Анастасия Могилатова и управляющий партнёр IntermarkSavills Дмитрий Халин, полагают, что на рынке элитной недвижимости Москвы всегда были люди, которые не отличались чистоплотностью, зарабатывая деньги. Однако и те, и другие сходятся во мнении, что рынок элитной недвижимости должен стать более цивилизованным.

Портал Элитное.РУ вместе с вышеперечисленными экспертами составил антикодекс работы риэлтора, своеобразные вредные советы. Это семь ситуаций неэтичного поведения. В известном психологическом триллере Дэвида Финчера «Семь» грешники становятся жертвами убийств от рук маньяка Джона Доу. Использование ниже перечисленных способов грозит риэлтору лишь потерей уважения коллег. Вопрос только в том, являются ли авторитет, доверие и уважение продуктами для продажи? Но на него каждый должен ответить самостоятельно.

Ситуация 1. Кража объекта конкурента после показа.

Это, по словам экспертов, наиболее распространенный пример некорректной практики. Агентство, представляющее потенциального покупателя, находит подходящий вариант в базе другой риэлторской компании. Просит организовать показ, который по факту фиксируется актом или смотровым листом.

Однако если квартира заинтересовала клиента, то «неэтичный риэлтор» (это словосочетание будет использоваться у нас довольно часто, поэтому сократим его до НР, никаким образом не намекая на известного производителя компьютерной техники) через коменданта, охранников или специальные базы находит контакты владельца. Потом хозяину квартиры предлагается быстро выйти на сделку, как правило, с дисконтом по комиссии.

Владельцы принимают подобные предложения. В результате, второй агент, который занимался продвижением квартиры, остаётся не у дел. Впрочем, часто в подобной ситуации хозяева по факту сделки отказываются платить и нарушителю норм.

Ситуация 2. Переманивание покупателя путем демпинга.

Обратная ситуация, в которой недобросовестно ведёт себя агент продавца квартиры. После или во время показа, организованного при помощи другого риэлтора, агент продавца пытается выйти на интересанта «напрямую»: передать свою визитку, рекламный буклет компании, или записать номер телефона покупателя. Если удаётся установить прямой контакт с клиентом, то последнему предлагаются более выгодные условия сделки.

Ситуация 3. Переход сотрудника в другое агентство с «готовым» клиентом.

В данном случае возможны варианты. В роли НР может выступать как брокер, нашедший клиента на хороший, статусный объект, так и владелец конкурирующего агентства. В первом случае, всё просто, если сотрудник, у которого есть интересант на квартиру, ищет работу, то он начинается выходить на потенциальных работодателей, предлагая закрыть сделку через их компанию с последующим трудоустройством.

Стоит пояснить, что крайне редко сделки на дорогие объекты закрывают быстро. Это долгий процесс переговоров, срок которых от первого показа объекта до сделки может достигать несколько месяцев. Предлагая себя новому работодателю, агент обычно просит вознаграждение выше среднерыночного. Если компания не придерживается твёрдых этических принципов, то подобное предложение принимается. В итоге компания получает шальные деньги, агент – более высокий процент со сделки, а пострадавшим оказывается бывший работодатель.

Возможна и обратная ситуация, в которой инициатором перехода сотрудника является владелец второго агентства. При продаже дорогих топовых объектов, информация об их показах быстро распространяются по рынку. После того, как агент нашел клиента на квартиру, владелец стороннего агентства начинает всячески переманивать его в свою компанию.

Как вариант, может подкинуть его работодателю информацию о том, что этот риэлтор закрывает левые сделки. Проверить брокера на левые сделки почти невозможно. Лазеек, на которых он может заработать, очень много, и руководство риэлторских агентств находится в довольно щекотливой ситуации, оно по умолчанию должно и доверять сотруднику, но при этом, одновременно, и подозревать. В результате, в своем агентстве риэлтора подозревают, а эмоциональный фон этого недоверия всегда чувствуется, в чужом – нахваливают и обещают повышенный процент со сделки, например, не стандартные 25-30%, а 40-50%. В конце концов, риэлтор вместе со сделкой переходит в другое агентство.

Здесь стоит добавить, что выиграв на одной сделке, перебежчик, скорее всего, проиграет в будущем. В любом агентстве есть сложившийся костяк из 5-7 своих топовых брокеров, которых обеспечивают работой. Среди них 2-3 «любимчика», которым доверяют самые «жирные» и «вкусные» сделки. Новичок вряд ли попадёт в их число. Остальные работают по принципу «проголодаются – что-нибудь найдут». Рекламных телефонов, эксклюзивных объектов владелец агентства им не даёт. Для него, по сути, это сверхдоход. В их число, скорее всего, и попадёт перебежчик.

Ситуация 4. Развалить сделку конкурента.

Как правило, с одним покупателем работают несколько агентств. Если кто-то из брокеров нашёл подходящий вариант, то другие в эту сделку влезть уже не могут. Но могут развалить. Сделать это несложно, ведь какое-то время клиент продолжает общаться с представителями других агентств.

Например, покупателю приглянулась квартира, которую ему с учётом дисконта предложили за 12 млн. НР может невзначай бросить: «Да, я знаю этот объект, он не больше 10 млн стоит». Эта цена полностью выдумана, никто не продаст данную квартиру, но девять шансов из десяти на то, что покупатель уже не будет доверять первому брокеру и сделка в конечном итоге развалится. По сути, НР в данном случае руководствуется принципом «пусть у меня сарай сгорит, лишь бы у соседа корова сдохла», ведь объект зафиксирован за первым брокером. Впрочем, у второго есть шанс сохранить клиента и в будущем продать ему другой объект. Клиенту НР объяснит, что кодекс чести и правила риэлторского рынка не позволяет привести клиента на понравившийся объект, но он может показать другой, лучше.

Ситуация 5. Заплатить посредникам 90% и работать в убыток.

До кризиса посредникам – физическим лицам агентства платили 10-25% от суммы своего комиссионного вознаграждения. После кризиса, на остром конкурентном рынке агентства, чтобы заработать хоть что-то, стали выплачивать посредникам 40-50% от суммы комиссии. А в последнее время эти выплаты доходят до 80-90%. При таком распределении получается, что сделку агентство проводит лишь себе в убыток, чтобы на свой счёт записать престижную сделку, и тем самым привлечь новых клиентов.

Возможно, это меньшее из всех вышеперечисленных зол с точки зрения этики. Но проблема в том, что большинство посредников, работающих на рынке элитной недвижимости – профессионалы. А если человек один раз получил 90%, то вряд ли в следующий он согласится снизить свою долю вдвое.

Ситуация 6. Предложить меньшую цену за счёт собственной комиссии.

Здесь всё просто: когда клиент находится на грани сделки, НР может переманить его у конкурента, предложив дополнительную скидку за счёт собственных комиссионных.

Ситуация 7. Продажа чужих объектов.

Как правило, так грешат мелкие агентства, у которых нет собственной большой базы квартир на продажу. Риэлторы этих компаний просматривают с подставными клиентами наиболее интересные варианты, предлагаемые другими агентствами, делают фотографии, якобы «показать супругу, либо руководителю». А потом квартира выставляется в рекламу на сайте компании, зачастую по заниженной цене. При появлении интересанта, агент связывает с реальным риэлтором-продавцом и предлагает поделить комиссию.

Источник: https://elitnoe.ru/magazines/139-metody-raboty-brokerov

Хороший иэлтор или брокер — кто это? Каковы его обязанности?

Кто такой риэлтор в вашем понимании? Чем занимается риэлтор?

Так уж сложилось исторически, что в нашей стране к работе риэлтора относятся несколько предвзято, иногда сравнивая его со спекулянтом, который живет на проценты. На самом же деле, и я могу это утверждать, что хороший риэлтор — это профессионал, который быстро найдет интересующий вас вариант, поможет уладить все юридические вопросы, да еще и поддержит на психологическом уровне. Вполне логично, что за свои услуги он получает соответственную оплату.

Многие люди до сих пор не понимают, какие функции выполняет риэлтор, полагая, что его работа заключается исключительно в поиске подходящего варианта в базе данных недвижимости, нечто сродни работе библиотекаря. Однако специалисты, работающие в сфере недвижимости, заверяют, что риэлтор — это профессия третьего тысячелетия

Основная работа риэлтора заключается не только в поиске вариантов для продажи объектов всех видов недвижимости — квартир, домов, участков, коммерческой недвижимости — и в последующем поиске под эти объекты покупателей. Спектр обязанностей риэлтора значительно шире, а работа очень энергозатратная. В целом же эта профессия подразумевает следующие этапы: риэлтор связывается с клиентом, уточняет, что тому надо, делает подборку, организовывает показы, выстраивает «цепочку», оформляет сделку. Но это еще не все…

В профессиональные обязанности риэлтора входит также подача рекламы. Реклама в его работе — это коммерческая основа. Успешный специалист подает в неделю до сотни объявлений, а иногда и больше. Но брокер всегда должен помнить, что он отвечает за достоверность информации о продаваемых объектах недвижимости. К слову, иногда бывают клиенты, которые очень ревностно относятся к своим домам и квартирам. У них хватает времени и терпения для изучения рекламной прессы.

Поэтому риэлтору не в новость звонки плана: «А почему вы написали, что квартира с косметическим ремонтом, когда она у меня с капитальным?» Клиенты бывают и капризные, и нервные, и мнительные, и неуравновешенные, а риэлтор должен всегда оставаться вежливым и отзывчивым.

Также риэлтор должен корректировать информационную базу. В эту работу входит проверка цен, наличие объекта недвижимости в продаже. На профессиональном сленге такой процесс именуется «прозвоном» — этим занимаются для того, чтобы не тратить время на работу с объектами, которых уже нет в продаже.

Специалисты отмечают, что за последние пять лет риэлтор очень изменился — он более гибок по отношению к клиенту, становится более грамотным: это и знание архитектуры, законодательства, а также знание тех документов, которые необходимы для оформления сделки. Сейчас риэлторы работают на клиента и для клиента.

Большая конкуренция диктует большие требования к работе и профессионализму риэлтора. Все у большего количества людей возникает желание освоить эту профессию. Сейчас риэлторы и маклеры молодеют.

Средний возраст: 30 — 40 лет. Много риэлторов с высшим образованием, обычно гуманитарным. Часто в агентства недвижимости приходят молодые люди с юридическим образованием в надежде получить работу по специальности, так как вопросы недвижимости во многом сходны с юридическими. Есть также риэлторы и без образования, но это уже достаточно опытные специалисты, работающие в сфере недвижимости не первый год

Успешные брокеры отдают своей работе по двенадцать часов в сутки, а иногда и больше. Клиент — прежде всего, и это закон! Если риэлтор успешен и его рекомендуют, то звонки ему просто не прекращаются. Потому что клиентам нужны советы, консультации, просто моральная поддержка, причем для некоторых из них такая потребность может возникнуть и поздно вечером, и рано утром в выходной день. В подобных случаях необходимо грамотно распределить телефонные номера: отдельно рабочий, отдельно домашний.

Чем больше риэлтор узнает о причине, побудившей клиента заняться поиском нового объекта или продажей старой квартиры, тем в более короткие сроки он подыщет ему удачный вариант. Ведь человек всегда интуитивно ощущает, как к нему относятся. «Приклеенная улыбка» не поможет риэлтору, где-то на уровне подсознания клиент чувствует, искренне ли воспринимают его проблему и точно так же относится и к риэлтору, и к агентству недвижимости, услугами которого он решил воспользоваться.

Умение слушать, тактичность — неотъемлемые качества успешного брокера. Ведь продажа квартиры — это вопрос страшной психологической ломки. Зачастую для тех, кто занимается бизнесом, квартира — это расходный материал, а для тех, кто расстается с обжитым годами местом — большая травма. Этих людей нужно понимать, поддержать. Поэтому риэлтор должен быть другом клиента

Клиенты бывают очень интересными собеседниками, поэтому часто между риэлтором и клиентом завязываются теплые отношения, которые со временем превращаются в крепкую дружбу. Бывают даже такие ситуации, когда сам клиент становится риэлтором.

Источник: https://meget.kiev.ua/nedvijimost-voprosi/rieltor-broker-agentstvo/kto-takoy-rieltor-broker/

Агент жилой и брокер коммерческой недвижимости – разные профессии

Как различаются подходы в продажах жилой и коммерческой недвижимости? Когда и зачем нужно идти учиться тому и другому? Что нужно знать агенту, чтобы успешно перейти с одного рынка на другой? На эти и другие вопросы в интервью RealEstate.ru ответил автор довольно редкого для России курса «Брокеридж коммерческой недвижимости», генеральный директор Retail Row Марат Манасян.

RealEstate.ru: Насколько развито обучение брокеров на российском рынке недвижимости? Какие есть профессиональные программы?

Марат Манасян: Строго говоря, в России нет образовательных программ по продажам, если иметь ввиду высшее профессиональное образование. Ни в одном вузе нет факультета или кафедры, посвященной продажам.

Зато практически во всех вузах есть кафедры менеджмента или маркетинга, на которых часто преподаватели являются носителями очень хорошо структурированной, иногда замечательно собранной теории. Между тем, теория без практики стоит мало, хотя и практика без теории не сильна. Поэтому, на мой взгляд, самое эффективное образование – практикумы с теоретическим обоснованием каждого шага в них, — чтобы не было дисбаланса в одну или другую сторону.

Для жилого сегмента рынка есть какое-то количество регулярно проводимых семинаров и тренингов. Для коммерческой — только по инвестициям, оценке и управлению. Например, программы институтов CCIM, IREM, программы RICS. Также сейчас есть несколько образовательных программ МВА при ведущих вузах, например, при Высшей школе экономики, Академии народного хозяйства, МГУ.

Но все эти программы не касаются сделок. Более того, коммерческая недвижимость более сложная, чем жилая и поэтому навыки и знания в этом сегменте, как теоретические, так и практические, передавать труднее; во-первых, мало кто за это берется, во-вторых — профессионалов, готовых делиться своими знаниями, очень немного.

RealEstate.ru: А почему на рынке коммерческой недвижимости, по вашему мнению, брокеру сложнее работать, чем в сегменте жилья? Это требует каких-то дополнительных навыков?

М.М.: На рынке жилой недвижимости покупатель или арендатор принимает решение из эстетических соображений, комфорта, эмоциональных предпочтений и максимально возможного бюджета, который может себе позволить.

Покупка или аренда коммерческой недвижимости имеет другую цель – использование недвижимости для получения доходов от бизнеса или инвестиции. Здесь эмоции почти не играют никакой роли, имеет значение только соответствие покупки целям бизнеса. Поэтому большинство риэлторов, которые работают на рынке жилой недвижимости, — прежде всего психологи, они воздействуют, в основном, на эмоциональную составляющую владения или пользования недвижимостью.

Брокеры, работающие на рынке коммерческой недвижимости, интересуются другими критериями – как помочь клиенту заработать больше или потратить меньше. На рынке коммерческой недвижимости также совершаются импульсивные покупки, но их намного меньше, чем на рынке жилья. Обычно такие покупки под действием эмоций совершаются при приобретении имиджевой недвижимости для бизнеса, когда затраты не играют большой роли. В остальных случаях сделка на рынке коммерческой недвижимости — это в первую очередь холодные, трезвые расчеты, требующие от брокера понимания того, как работает бизнес клиента.

RealEstate.ru: Вы не могли бы привести какой-нибудь пример?

М.М.: Например, если на рынке жилья покупатель заявляет бюджет на покупку равный трем миллионам долларов, он с большой долей вероятности купит жилье и за 3,3 — 3,5 миллионов при наличии понравившегося ему предложения. Он покупает для себя по принципу «самое дорогое из того, что могу себе позволить». На рынке коммерческой недвижимости все будет с точностью до наоборот — чем меньше покупатель заплатит за помещение, тем меньше у него будет возникать операционных затрат в виде аренды или тем меньший срок ему потребуется для окупаемости его вложений.

Поэтому на рынке коммерческой недвижимости, в частности, ценят услуги компаний, помогающих клиентам экономить собственные средства. И иногда брокеру необходимо снижать стоимость недвижимости для клиента, который нанял брокера, по сути, уменьшая размер своих комиссионных за счет снижения цены. Потери брокера по комиссии будут невелики, а клиент запомнит, что вы ему сэкономили средства, и это первый шаг к тому, что он к вам в будущем вернется.

RealEstate.ru: Исходя из этого, какие дополнительные требования предъявляются к агенту на рынке коммерческой недвижимости по сравнению с жильем?

М.М.: Брокер в первую очередь должен понимать потребности бизнеса клиента. Для этого надо обладать хотя бы базовыми знаниями в маркетинге, юриспруденции, финансах, проектировании и архитектуре, в инженерных системах.

Квартиру, обычно, покупают раз в 15-20 лет, а офис меняют раз в два-три года. Компания переезжает в больший офис, если она растет, или меньший офис, если число ее сотрудников сокращается. Например, ремонт в квартире, как правило, производится по тому же принципу «максимально из того, что я могу себе позволить». В коммерческой недвижимости, за исключением, пожалуй, имиджевых помещений, строительно-монтажные работы производят по принципу «только то, что необходимо для ведения бизнеса». Это разные подходы, следовательно, учитывать их в работе тоже нужно по-разному.

У многих брокеров на рынке коммерческой недвижимости работа с клиентом часто сводится к одному действию — просто завалить клиента предложениями. Но у клиентов часто нет возможности постоянно анализировать эти предложения на предмет пригодности. Он ждет от брокера конкретного предложения необходимого для решения задач его бизнеса.

RealEstate.ru: Кто приходит за таким образованием? Это брокеры, повышающие квалификацию по корпоративным программам или частные лица?

М.М.: На наш основной образовательный курс «Брокеридж коммерческой недвижимости» приходят и те, и другие. В последнее время увеличилось количество агентов, работающих частным образом. Если раньше их было приблизительно 10-12% от общего объема слушателей, то сейчас их количество приближается к 20%. Основная масса слушателей — руководители высшего и среднего звена, брокеры с опытом работы, руководители коммерческих отделов и отделов аренды, профессиональные консультанты.

Как правило, их обучение оплачивает работодатели, хотя на каждом курсе есть часть слушателей оплативших свое обучение самостоятельно. Кроме того, приходят неопытные агенты и агенты, решившие сменить специализацию, чаще всего с жилого сегмента на коммерческий. Еще один сегмент — это корпоративные заказчики.

Здесь существует три разных подхода к проведению обучения: просто корпоративный курс, продукт состоящий из аудита текущего состояния персонала и комплексная диагностика персонала с последующим обучением, аудитом результатов обучения и т. Сейчас появится четвертый продукт, поскольку наши клиенты часто нас об этом просят — постоянное обучение. В данном случае мы будем работать с компанией на протяжении года и более.

RealEstate.ru: Среди ваших студентов много брокеров, которые пришли с рынка жилья?

М.М.: Каждый курс таких студентов примерно 15-20%, но основная масса — это все-таки представители компаний на рынке коммерческой недвижимости. В первую очередь наш курс интересен менеджерам, но при этом обычные брокеры тоже приходят. При этом все больше приходит брокеров, работавших до этого рынке жилья.

Сейчас они все чаще начинают заниматься коммерческой недвижимостью, потому что рынок риэлторских услуг в жилой недвижимости укрупняется: крупные компании подминают под себя все большую долю рынка. Более того, рынок новостроек для небольших компаний чаще всего закрыт, удобнее работать с лидерами рынка. В итоге мелким компаниям и частным риэлторам остается только вторичный рынок, цены на котором последнее время стагнируют. В итоге они идут на рынок коммерческой недвижимости: в условиях отсутствия лицензий брокером может стать любой.

RealEstate.ru: А разве на рынке коммерческой недвижимости не такая же ситуация? Есть устойчивое мнение, «большая пятерка» (Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis Noble Gibbons) подмяла под себя существенную долю рынка…

М.М.: Не совсем так. Большая пятерка действительно занимает большую часть рынка транзакций и консалтинга, так называемой «качественной недвижимости»: бизнес-центры класса А и В, крупные торговые центры. И хотя их позиции на рынке несколько ослабели по отношению к докризисному времени, они остаются лидерами в данном сегменте. Но данный сегмент — еще не весь рынок. Если взять, например, весь объем площадей всех классов и типов на офисном рынке, туда войдут и здания класса С, и здания вне классификации.

«Пятерка» редко занимается предложениями из некачественного сегмента, а, между тем, совокупный объем предложения в сегменте класса С больше, чем суммарный объем предложения в классах А и В. Поэтому справедливо сказать, что существенная доля рынка качественных площадей действительно обслуживается большой пятеркой и второй пятеркой компаний — компаний второго эшелона. Все остальное — остальным компаниям на рынке.

Кроме того, после кризиса многие клиенты стали по-другому относится к брендам компаний. Сейчас для клиента более важно сумеет ли компания удовлетворить его потребность, оказать ему качественную услугу.

Сейчас гораздо меньше заключается договоров на эксклюзивной основе, большинство собственников и клиентов предпочитают не связывать себе руки отношениями с одной или двумя компаниями, тогда как до кризиса он делали это гораздо охотнее. Конечно, есть часть клиентов, которые просто не могут работать с компаниями не из первого эшелона по разным причинам, например, из-за имиджа компании, ограничений инвесторов и т.

RealEstate.ru: Такая ситуация приводит к тому, что на рынке появляются универсальные брокеры?

М.М.: Наоборот. До кризиса рынок рос ежегодно, и спрос часто превышал предложение. Клиенты мирились с потерями или неэффективностью работы консультантов, поскольку доходы компаний росли, а потери также быстро компенсировались. Кризис расставил все на свои места, отрезвил людей. Владельцы бизнеса начали задумываться о своих затратах, стали требовать качества за свои деньги, что привело к изменению портрета клиента на рынке услуг. Если раньше клиент легко расставался с деньгами, теперь он требует максимальный сервис и качества услуги за свои деньги.

Рынок недвижимости в этом смысле не исключение. Невозможно быть профессионалом во всех областях сразу, так же и невозможно быть универсальным брокером. Мне очень нравится высказывание, которое я услышал давным-давно у Владимира Тарасова: «Нельзя перепрыгнуть пропасть на 99%». Либо перепрыгнул, либо упал. На рынке коммерческой недвижимости существует пропасть между потребностями клиентов и реальной квалификацией брокеров. Перепрыгнуть пропасть без дополнительного образования невозможно.

RealEstate.ru: Длительность вашего курса – пять дней. Можно ли за пять дней перепрыгнуть пропасть?

М.М.: Можно, но это сильно зависит от стартовых условий. Кроме того, нужно сделать необходимое допущение: теория очень важна, она помогает систематизировать практические знания, помогает более глубоко понимать причинно-следственные связи в предмете обучения. Но без практики теория не стоит ничего.

Каждый раз после курса я беру со слушателей обещание — написать или позвонить мне через три — четыре недели с момента окончания курса и рассказать, что получилось применить, что — нет, и почему, насколько выросла эффектность работы. В основной массе слушатели говорят, что просто не успевают применять знания, полученные в тренинге, в своей повседневной работе, ссылаясь на чрезмерную занятость. Но те, кто нашел в себе силы остановиться для разбега и начал применять полученные знания, повышают свою эффективность в разы.

Одна из самых ярких историй – это когда в одной группе был брокер, который позвонил через месяц и рассказал, что у него в четыре раза поднялись продажи, а через полгода после этого он решил уйти из старой компании и открыть свою. Вот пример, как человек перепрыгнул пропасть.

Источник: https://www.e-xecutive.ru/education/proeducation/1828921-agent-zhiloi-i-broker-kommercheskoi-nedvizhimosti-raznye-professii

Кому и зачем нужен брокер офисной недвижимости

Брокер офисной недвижимости – посредник между арендодателем/продавцом помещения и претендентом на съем или приобретение площади. Необходимость обращения к такому специалисту заключается в успешном проведении переговоров и осуществлении сделки.

Помимо работы в интересах клиента, брокер офисной недвижимости выполняет ряд важных обязанностей:

  • секретность;
  • лояльность;
  • обеспечение исчерпывающей информацией;
  • ведение отчетности, проверка документации.

Чем может помочь брокер офисной недвижимости, если Вы арендодатель/продавец

В первую очередь услуги посредника необходимы для собственника недвижимости, желающего сдать в аренду или продать имеющееся помещение. Основная задача брокера проста, но с учетом человеческого фактора с трудом достижима – сблизить стороны и подписать соглашение между владельцем и арендатором/покупателем с учетом выгоды и условий своего клиента.

Как Вам может помочь брокер офисной недвижимости?

Выступая на стороне владельца, посредник в первую очередь определяет желаемые цели клиента, разрабатывает базовые пункты договора аренды, учитывая ряд факторов:

  • сумму чистой арендной платы;
  • продолжительность срока;
  • дополнительные выплаты;
  • возможность продления съема.

Кроме того, офисный брокер предусматривает все возможные риски и устанавливает некоторые ограничения на применение помещения.

Чем полезен брокер офисной недвижимости для арендатора

Не меньшую необходимость услуги специалиста представляют и для арендатора/покупателя. Брокер коммерческой недвижимости преследует исключительно интересы своего клиента и старается заключить cоглашение с наибольшей выгодой для «подопечного».

Чем занимается брокер офисной недвижимости, если клиентом выступает покупатель или арендатор? При выполнении своих обязанностей профессионал определяет правовой статус и цели арендатора, доводит до него все необходимые данные, которые могут использоваться в его интересах.Также офисный брокер учитывает желаемую локацию и площадь помещения, составляет условия договора, при необходимости предоставляет поручителя для арендодателя. Однако в список услуг посредника не входит предоставление полноценной юридической консультации клиенту.

Какие существуют варианты оплаты такого труда

Разобравшись в том, кто такой брокер офисной недвижимости, стоит понимать, что его услуги требуют оплаты. Обычно при заключении договора этот пункт прописывается отдельно, с указанием суммы комиссионных. Денежное поощрение может иметь фиксированную ставку, обозначать процентную долю из чистой прибыли клиента (с учетом всех налогов и взносов) или процент из общей стоимости сделки. Если же брокеру удается поспособствовать продлению срока съема или же определить за арендатором право первой покупки, то ему полагаются дополнительные денежные компенсации.

Источник: https://officemaps.ru/sankt-peterburg/komu-i-zachem-nuzhen-broker-ofisnoi-nedvizhimosti

Эх, тяжела доля брокера по коммерческой недвижимости…

Таких предложений в нашем портфолио 20-30% всегда. И одно конфиденциальней другого. Про некоторые так и хочется рассказать, понимая, что с высокой долей вероятности мы их можем продать быстро. Но, нельзя. Приходится копаться в связях, старых знакомствах и методично звонить, писать, приходить с предложением.

Последние два предложения, полученные нами в прошедшие выходные дни это:1.настоящий эксклюзивно-роскошный дворец на Кипре, достойный внимания настоящей королевской семьи, — стоимость 40 млн.евро2.бизнес в Новосибирске, имеющий отношение к общепитовско-развлекательной составляющей, —

стоимость 7 млн.рублей.

Ни картиночку показать, ни слова лишнего сказать не могу. Sorry! Вы знаете кому писать или звонить! Я (Назаров Александр) +7913-912-4636, Елена Михайлова (Elena Mihailova) +357 99 050880

Источник: http://www.nazarov-partners.com/blog/yeh_tjzhela_dolj_brokera_po_kommercheskoi_nedvizhimosti….html

Агенты по недвижимости принцип их работы, суть, условия и зарплаты.

Работа в сфере недвижимости предполагает от риэлтора выполнения обязанностей, у каждого агентства недвижимости свои нормы и этика работы, однако у всех есть общее — это то, что диктует рынок недвижимости. Ответим на часто задаваемые вопросы:

В чем заключается работа риэлтора по недвижимости?

Суть работы агента по недвижимости заключается в умении подобрать объект недвижимости покупателю по его запросам и грамотно провести переговоры, которые приведут к сделке купли-продажи. Тоже самое в направлении аренды недвижимости. Это основная суть работы риэлтора, главное в работе риэлтора. Остальные особенности и нюансы работы риэлтором, тонкости работы риэлтора.

Что нужно для работы риэлтором?

Требования к работе риэлтора начинаются с набора личностных качеств, которые могут привести к эффективной работе.

Для понимания станете ли Вы успешным в профессии агента по недвижимости, всем без исключения рекомендую пройти собеседование, на котором работодатель будет для себя выделять Ваши умения и навыки, а Вы сможете задать все интересующие Вас вопросы по работе. В том случае, если работодатель (не все агентства недвижимости тщательно подходят к набору сотрудников) взял Вас на должность агента по операциям с недвижимостью, готовтесь к обучению и четкому выполнению поставленных задач.

Чем отличается риэлтор от агента по недвижимости? Чем отличается агент от брокера по недвижимости?

Ничем. Риэлтор — это агент по недвижимости — это и брокер. И риэлтор, и агент, и брокер работают с продавцом недвижимости. Работа агентом по недвижимости или риэлтором 2017 ничем не будет отличаться от других годов. Специалист по недвижимости, брокер, агент по недвижимости, риэлтор и т.д. — это одна и таже профессия.

Как пройти собеседование на агента по недвижимости?

Для начала необходимо найти объявления о вакансиях, например в разделе авито работа риэлтор. Позвонить по вакансии и записаться на собеседование. Подготовьте свое резюме и/или заполните анкету агентства недвижимости. О том как заполнять резюме написано в статье.

Ознакомьтесь с вакансиями и направлениями в работе, подробнее здесь. Удаленная работа в недвижимости или совмещение не эффективны, поэтому работодателю не интересны. Имеется ли у Вас оыт работы риэлтором или нет — тоже значения не имеет. Работа риэлтором без опыта работы даже приветствуется (читайте об этом в статьях на сайте). Опыт работы риэлтором полезен лишь в том случае, если Вы готовы соблюдать нормы компании и меняться, реагируя на изменения на рынке недвижимости.

Как правильно работать агентом по недвижимости? Как работают риэлторы по недвижимости?

Правила работы риэлтора просты и одновременно сложны. Во-первых, работать в недвижимости по свободному графику и успешно не удастся. Лучшие и успешные агенты — это те, кто посвящают максимум времени работе. Начните с работы в базе недвижимости для риэлторов, их несколько и все они могут быть полезны.

Во-вторых, постоянное взаимодействие с клиентом в работе риэлтора основное. Уметь работать с возражениями при продаже недвижимости — этому научат в компании. К сожалению, а может и к счастью, алгоритм работы риэлтора один для всех, а вот уже методы работы риэлтора у каждого свои. А со временем к ним добавятся еще и навыки агента по недвижимости и из работника помощником риэлтора Вы станете настоящим профессионалом в недвижимости.

Сложно ли работать агентом по недвижимости?

Работа для опытных риэлторов привычное дело: всё время в движении, на связи, нет выходных и праздников. Для многих это сложно. График работы риэлтора — это незаканчивающийся день, в котором показы, звонки, реклама и много другое. Некоторые говорят, что знают риэлторов без работы. Для нас это просто неактивные люди.

Работы риэлтором с окладом не существует, и для начинающих это тоже сложность, потому что период без зарплаты может затянуться.

Работа от покупателя, от продавца и т.д. для риэлтора эмоционально нелегкая, с ней не всем под силу справиться.

Все самые популярные вопросы про стоимость работы риэлтора мы объединили в один вопрос.

Как оплачивается работа риэлтора по недвижимости? Выгодно ли работать агентом по недвижимости? Можно ли заработать агентом по недвижимости? Как платят агентам по недвижимости? Оплата работы риэлтора на разных стадиях сделок? Сколько зарабатывают агенты по недвижимости? Сколько получает агент по недвижимости? Как зарабатывают агенты по недвижимости?

Интерес к тому сколько стоит работа риэлтора понятен, при устройстве на работу, каждый хочет знать сколько будет оплата работы. Математика зарплат в Гауди-риелт простая и прозрачная: комиссия агентства 3%, из которых зарплата за работу риэлтором до 60% + внутренняя мотивация агентов по недвижимости + премии и надбавки. У каждого агентства недвижимости свои условия работы для риэлтора.

Но самое главное в ответе на вопрос  —  это доход агента по недвижимости зависит только от него самого, от того сколько квартир он сумеет продать, насколько это дорогие объекты недвижимости и т. Работы в недвижимости с окладом нет. Делать оплату работы риэлтора на разных стадиях сделок неправильно, агент по недвижимости получает зарплату после того, как сделка была зарегистрирована.

Стоит ли работать агентом по недвижимости?

Конечно стоит, если Вы готовы много работать и много зарабатывать. Секретов работы риэлтора никаких нет, пожалуй только один — всё зависит от Вас.

В чем состоит работа риэлтора? Что делает агент по недвижимости?

Основная работа риэлтора — это формирование сделки. На пути к этой цели агент по недвижимости придерживается программы для работы риэлторов. Он работает с сайтами по недвижимости, с клиентами, с рынком. Это основы работы риэлтора. Место для работы риэлтора немаловажный элемент в достижении цели, оно должно быть оборудовано, иметь необходимые базы и инструменты, элемент специфики работы.

Работа риэлтора методики, описание работы риэлтора, работа риэлтора в графиках и диаграммах, функции агента по недвижимости, а также все интересующие вопросы можно задать на собеседование. Никакой коммерческой тайны они не несут.

Источник: http://vakansii.gaudi-rielt.ru/stati/sut-usloviya

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше.

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.

А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха.

Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/_5_priznakov_togo_chto_agent_po_nedvizhimosti__moshennik/6028

Личностные и профессиональные качества риэлтора

Работа агента по недвижимости сложна и разнообразна. Успешный риэлтор постоянно работает над собой, повышая свой профессиональный уровень. Какими личностным качествами и профессиональными навыками он должен обладать и почему? Всё это вы узнаете данной статье.

Личностные качества риэлтора

Поскольку специфика работы заключается в непосредственном взаимодействии с людьми, риэлтор должен быть: 1. Коммуникабельным, обаятельными воспитанным. Уметь найти общий язык с самыми разными людьми, расположить их к себе и вызвать их доверие. Ведь от этого во многом зависит, состоится ли будущая сделка. 2. Усидчивым и проницательным. Необходимо внимательно выслушать, понять клиента и найти подходящее решение, даже если тот противоречит сам себе. При этом нужно достичь компромисса между желаемым и действительным, что порою совсем нелегко. 3. Стрессоустойчивым. Даже в повседневной работе бывает много волнительных ситуаций. В самый последний момент может сорваться сделка, или клиент может не прийти на показ квартиры в назначенное время. Во время обзвона по объявлениям часто приходится сталкиваться с негативной реакцией, а порою даже с откровенным хамством.

4. Организованным и целеустремлённым. У многих риэлторов свободный график работы, поэтому уметь грамотно спланировать свой рабочий день крайне важно. Иногда вложенные усилия не сразу приносят желаемый результат, но унывать не стоит. Главное всегда видеть поставленную цель и уметь работать на перспективу. 5. Творческим. Иметь чувство юмора. Нестандартные решения в продаже недвижимости порой бывают эффективны. Хороший риэлтор должен обладать необходимым минимумом актёрских задатков, которые стоит развивать. Уместно рассказанный анекдот тоже не будет лишним. 6. Мобильным. Уметь быстро реагировать на изменчивые цены рынка недвижимости.

7. Амбициозным и в меру эгоистичным. Без этого никак в продажах!

Профессиональные качества риэлтора

Они затрагивают разнообразные сферы деятельности и сочетают навыки многих профессий. Риэлтор должен в большей или меньше степени быть: 1. Юристом. Ему необходимо уметь работать с документами и решать юридические вопросы. Существует множество правовых тонкостей, в которых риэлтору просто необходимо разбираться. Например: просматривая документы на квартиру нужно определить, возможна ли сделка. А ведь степень их готовности к продаже не всегда бывает на должном уровне (сложности с принятием наследства хозяевами, договор приватизации заключён на совместную собственность и т. Нюансов очень много и, конечно, в солидных агентствах всегда есть штатный юрист. Только очень часто покупатели хотят получить разъяснения не в офисе, а при показе квартиры. От того насколько грамотно вы сможете им ответить, во многом и будет зависеть состоится ли будущая сделка. 2. Экономистом. Он должен понимать процессы формирования спроса и предложения на рынке недвижимости. Уметь спрогнозировать темп роста цен. Для продавца он должен спрогнозировать приблизительные сроки продажи объекта. Покупателю нужно будет предоставить полную информацию об интересующих его предложениях. Работая с инвестором он должен комплексно представлять все факторы влияющие на рентабельность недвижимости: местоположение, качество проекта, репутация застройщика и управляющей компании, предполагаемое качество пользования будущего объекта, взаимосвязь качества проекта, местоположения и цены объекта 3.

Психологом. Умение продавать свои услуги тесно переплетается со знаниями по психологии. Нужно хорошо разбираться в типах личности, определять потребности клиента, уметь убеждать и работать с противоречиями. Очень пригодятся навыки ведения переговоров. Ведь главная цель это вызвать доверие клиента. 4. Рекламщиком. Успех работы порой напрямую зависит от рекламы. Продавая объект, риэлтор самостоятельно планирует рекламную кампанию объекта. Нужно уметь сегментировать аудиторию и выбирать подходящий вид рекламы для каждой аудитории. Например: вряд ли имеет смысл подавать объявление о продаже элитной недвижимости в газету бесплатных объявлений. В этом случае лучше подойдёт реклама в тематическом журнале либо объявление на местном телевидении. Риэлтору необходимо так построить рекламное объявление или банер, чтобы привлечь покупателей и выделиться среди других предложений, указав в объявлении преимущества продаваемых объектов. Если вы хотите стать риэлтором, но пока не обладаете перечисленными качествами и навыками, помните, что все приходит с опытом. Если у вас есть желание, не бойтесь устраиваться на работу. Многие агентства проводят обучение будкщих специалистов на месте и набирают себе сотрудников без опыта работы. По мере накопления опыта не жалейте средств в своё дальнейшее обучение и результат не заставит себя долго ждать.

Источник: http://prorealtora.ru/lichnostnye-kachestva-i-professionalnye-navyki-rieltora/

Состав и стоимость услуг риэлторов и консультантов

Комплексную риэлторскую услугу и то, как она находит своё отражение в договоре на оказание услуг с агентством недвижимости, следует изучить отдельно. Отношения с риэлторским агентством, так же, как и сделки с недвижимостью, тоже надо «регистрировать» с помощью договора на оказание услуг.

В договоре, который клиент заключает с риэлторским агентством, должно быть точно прописано: что за работу оно выполняет, сколько за это берет и какие гарантии предоставляет.

Необходимость переработать стандартный договор риэлторов с клиентами возникла давно, формы договоров, которые используют сегодня агентства недвижимости, не всегда соответствуют Гражданскому кодексу и невнятно регулируют взаимоотношения клиента и агентства. Например, нередко клиенты оспаривают размер комиссионных, приводят при этом в пример зарубежные рынки недвижимости.

Однако совокупные расходы покупателей иностранной недвижимости, как правило, выше, чем в России – кроме комиссии агентству приходится (в соответствии с законодательством той или иной страны) оплачивать услуги нотариусов или адвокатов, чья роль в сделке бывает более значительна, чем брокеров. Если зарубежные риэлторы чаще исполняют роль маркетологов и только помогают подобрать объект, российские компании оказывают услугу по сделке полностью.

Назрела также необходимость продумать вариант, когда комиссию платит и продавец, и покупатель – ведь по сути риэлторы предоставляют услугу и тому, и другому.

Практика показывает, что при формировании стоимости риэлторской услуги возникает вопрос, из чего она состоит.

Проблема в том, что сам специалист агентства недвижимости (риэлтор) не вполне осознает, в чём же заключается услуга его как специалиста.Зачастую представление клиентов об услуге риэлтора ограничивается его работой с газетой, может быть, интернетом: он нашёл телефон собственника, позвонил ему, договорился о встрече, съездил и показал квартиру покупателю, может быть, оформил задаток, самостоятельно или с помощью юриста провёл сделку — вот, собственно, и всё по мнению неискушённого клиента.

Нередко клиент, на обслуживание которого агентство целиком и отдельный риэлтор тратит время и средства, неожиданно отказывается от сделки и уходит, не заплатив. По закону о защите прав потребителей клиент имеет право отказаться от сделки в любой момент, но закон обязывает оплатить уже оказанные услуги.

К сожалению, агентству бывает сложно доказать, что проделана конкретная работа, которая стоила столько — то. Подобные причины заставляют пересмотреть устаревшую форму унифицированного договора.

Так ли это на самом деле, и в чём заключается услуга риэлтора, которую он продаёт в агентстве недвижимости клиенту, — давайте разбираться.На самом деле услуга риэлтора многогранна, может состоять из нескольких разнообразных блоков и видов деятельности.

Из чего состоит риэлторская услуга

Услуга риэлтора состоит из нескольких частей:

1. Определение рыночной стоимости объекта — тут важно экспертное мнение риэлтора по определению рыночной стоимости объекта на момент обращения клиента в агентство недвижимости. Предварительная оценка объекта недвижимости риэлтором входит в состав комплексной услуги, для её проведения риэлтор анализирует рынок аналогичных объектов, срок их экспозиции и цену продажи. Зачастую последнее является труднодоступной информацией, которой риэлторы в силу своей профессиональной деятельности владеют.

Ошибка риэлтора может дорого стоить при выходе на рынок с объектом продажи — завышенная цена объекта приведёт к потере первых обратившихся, самых мотивированных покупателей, заниженная цена приведёт к потере продавцом денег.

Непрофессиональный риэлтор конечно же назовёт клиенту стоимость его квартиры даже по телефону, пытаясь показать свою осведомлённость в данном вопросе, опытный же риэлтор знает, что большинство клиентов прекратит сотрудничество с агентством уже на этом этапе, скажет «спасибо, до свидания» и больше не появится. Точную стоимость недвижимости любой оценщик не возьмётся назвать без личного осмотра, так же и риэлтор на просьбу оценить его квартиру по телефону вежливо откажет и предложит встречу в агентстве недвижимости с клиентом, чтобы обсудить вопрос продажи его квартиры.

Клиент нуждается в комплексной услуге агентства, так как при организации продажи любой недвижимости в разной степени, но участвуют несколько специалистов: от риэлтора и кредитного брокера, владеющих свежей информацией о ценах на объекты недвижимости из проведённых в последнее время сделок до юриста компании, делающего анализ юридической стороны сделки купли-продажи и директора агентства, обеспечивающего безопасность проведения расчётов по сделке.

2. При работе с покупателем важную роль для риэлтора играет определить мотивацию клиента для совершения покупки.Здесь риэлтор выступает в роли психолога, определяя свои подходы к каждому. Ведь нужно выяснить источник финансирования будущей покупки, роль в ней членов семьи клиента — покупателя. Без правильного определения степени мотивации покупателя работа с ним агентства недвижимости может пойти насмарку.

3. Формирование пакета документов на объект недвижимости на основании нормативно — правовой экспертизы имеющихся на недвижимость документов.

Эта услуга может быть консультативной, если клиентом-продавцом недвижимости не даётся исполнителю доверенность на подготовку документов, или по доверенности риэлтор (возможно, что юрист агентства) выполняет необходимые для подготовки сделки юридически значимые действия.

Что такое чистота сделки? Это дополнительная проверка документов сверх того, что установлено законодательством для государственной регистрации права.В целом пока качество юридической проверки объекта (она важна прежде всего для покупателя) остается вопросом исключительно профессиональной этики риэлтора.

Крупное агентство, которое рассчитывает проработать на рынке еще не один десяток лет, гораздо больше заинтересовано в поддержке своей безупречной деловой репутации, нежели в сиюминутной выгоде. Кроме того, в крупных компаниях в проверке юридической чистоты квартиры участвуют сотрудники, не заинтересованные в скорейшей продаже. Например, юрист получает фиксированный оклад, ему все равно – будет квартира продана или нет. При любой сомнительной ситуации он не допустит выхода квартиры на сделку, чтобы еще раз показать начальству, что он не зря получает зарплату.

Вы можете быть уверены в том, что агентство будет работать как положено, если агентство будет нести материальную ответственность за свою некачественную работу.

4. Каждая сделка по недвижимости уникальна в своём роде, в том числе по способу оплаты (расчётов между сторонами). Формирование схемы расчётов по сделке начинается ещё до показа объекта недвижимости покупателю с выяснения его мотивации и его финансовых возможностей.Разработка действенной и безопасной схемы расчётов по сделке также ложится на риэлтора и входит в состав оказываемой им клиенту услуги.

5. После государственной регистрации сделки купли — продажи недвижимости и перехода права собственности риэлтор подготавливает и проводит процедуру передачи объекта недвижимости.

Все перечисленные услуги находят своё отражение в договоре, который агентство недвижимости заключает со своим клиентом.Важно, что в договоре помимо прочих взаимных обязанностей сторон оговаривается обязанность клиента оплатить уже оказанные ему услуги на этапе перед заключением основного договора купли — продажи после подписания предварительного договора (договора задатка или аванса), если клиент (покупатель) вдруг по разным причинам откажется от услуг агентства или покупки недвижимости или клиент (продавец) откажется продавать свою недвижимость.

Представьте себе весь огромный объём работы риэлтора, проведённой им на предварительных этапах подготовки сделки, начиная с поиска объекта по заданным параметрам, переговоры с собственниками или контрагентами, подготовка предварительного договора, документов к сделке, — вся добросовестно и качественно выполненная риэлтором работа, возможно, с привлечением других специалистов,- эта работа оказывается выполненной напрасно.

Естественно, что любая заказанная и качественно выполненная работа должна оплачиваться, поэтому данный вариант развития отношений сторон договора находит своё отражение в пункте, касающемся обязанностей и ответственности сторон.

Тарификация услуг риэлторов

Помощь в оценке уже оказанных риэлтором клиенту услуг оказывает тарификация услуг риэлторов в агентстве недвижимости.

Риэлторы работают в агентстве, где все услуги тарифицируются по — разному.Стоимость нормо — часа работы услуг риэлтора привязана к аналогичному нормо — часу специалистов смежных сфер деятельности — юристов, адвокатов, аудиторов, оценщиков. Тарифицированные в агентстве услуги находят своё отражение в договоре на оказание услуг.

В договоре на оказание услуг продавцу недвижимости указывается на обязанность клиента, в том числе, подписывать промежуточные акты выполненных исполнителем (риэлтором) работ.

В соответствии с Законом РФ о защите прав потребителей клиент агентства может отказаться от услуг агентства в любой момент, но при этом у него возникает обязанность оплатить уже оказанные ему на этот момент услуги, оговоренные в договоре на оказание услуг и отражённые в подписанном промежуточном акте выполенных по договору работ, на основании утверждённых приказом директора агентства тарифов. Дополнительно к акту выполненных работ риэлтором предоставляется отчёт о проделанной им работе.

Как правило, подобные промежуточные акты выполненных по договору работ подписываются одновременно с заключением предварительного договора купли- продажи (задатка).

В акте отражаются все многочисленные виды оказанных продавцу услуг, например, таких как: консультации о порядке и деловых обычаях в нашем регионе при продаже недвижимости, мерах безопасности при подготовке объекта к продаже, осмотр недвижимости и выдача рекомендаций продавцу о мерах и мероприятиях по подготовке недвижимости к показам покупателям и к продаже.

Разработка проекта договора об оказании возмездных услуг продавцу, разработка схемы проведения сделки по продаже.

Риэлтор может предложить собственнику застраховать свою недвижимость от риска случайной порчи ремонта в квартире на время действия договора с агентством и предложить на выбор несколько страховых агентств или компаний.

Отдельно отмечаются действия риэлтора по подготовке и проведению комплекса маркетинговых услуг по продвижению объекта на рынке.

Сюда входят анализ предложений представленных на рынке аналогичных объектов недвижимости, подготовка плана рекламного бюджета агентства и сама реклама посредством размещения рекламных объявлений в газетах по недвижимости, в интернете, путём прямых рассылок клиентам из клиентской базы агентства и т.д.

Переговоры риэлтора с клиентами — покупателями или контрагентами из других агентств недвижимости, проявившими желание посмотреть и приобрести объект. Все проведённые риэлтором переговоры (по телефону, при личной встрече в офисе агентства или на показе) фиксируются в отчёте о проделанной работе и находят своё отражение в акте выполенных работ по договору.

Рекомендации риэлторов собственникам по оптимизации цены объекта.

Цена объекта может меняться неоднократно в процессе продажи при изменении реального уровня цен в сегменте.

Все эти пункты на момент подписания предварительного договора уже выполнены риэлтором.Дополнительно к этому риэлтором на данный момент могли быть уже оказаны некоторые услуги по подготовке документов на недвижимость к продаже.

Если воспользоваться тарифной сеткой агентства на данный момент (момент оформления задатка) и перевести нормо — часы в денежное выражение, то получится, что клиент — продавец уже должен риэлтору за уже выполненную им работу порядка 20 — ти тысяч рублей.Этот факт шокирует некоторых клиентов, но тем не менее, это не должно мешать продавцам принять на себя обязанность оплатить работу риэлтора в случае отказа от продажи.

Тарифы на услуги специалистов агентства находятся в агентстве недвижимости и доступны для ознакомления для клиентов. Вся работа по оказанию услуг клиенту по договору умещается в 100 — 150 нормо — часов и находит своё отражение в отчёте о проделанной работе, который является одновременно актом выполненных работ.Перечень видов работ, оказываемых риэлтором в рамках договора на оказание риэлторских услуг клиенту, отражён в Национальных стандартах риэлторской деятельности в РФ 2001 года.

В заключение можно добавить, что согласно гражданскому законодательству, любой бланк договора является офертой, т.е. предложением заключить соглашение именно на таких условиях. Клиент же вправе предложить какие угодно изменения.Стороны сделок в этих вопросах равны – это совершенно четко определено в Гражданском кодексе.

Источник: https://mioni.ru/agentstvo-nedvizhimosti/nashe-otnoshenie-k-rabote/316-sostav-i-stoimost-uslug-rieltorov-i-konsultantov

Агент по аренде недвижимости

Агент по аренде недвижимости — посредник между желающими сдать и снять жилую (дома, квартиры) и нежилую (торговые, производственные) недвижимость.

Агент — от лат. agens, род. п. agentis — действующий.

Агент по аренде недвижимости – посредник между желающими сдать и снять жилую (дома, квартиры) и нежилую (торговые, производственные) недвижимость.

Агент по аренде имея сведения о сдающихся объектах, предлагает их потенциальным нанимателям. Он изучает спрос и предложения на рынке недвижимости, отслеживает цены, организует ознакомительный осмотр сдаваемых объектов, согласовывает договорные условия, организует подписание договоров.

Особенности профессии

Пока агент по продаже недвижимости готовит одну сделку, агент по аренде успевает провести множество сделок. Гонорара агента по аренде гораздо ниже, но получает он их гораздо чаще. Работа агента – это работа с людьми. Он должен не только уметь находить общий язык с каждым, но и понимать суть проблем, которые волнуют как нанимателя, так и арендодателя. Например, при сдаче квартиры стороны могут относиться друг к другу с недоверием. Агент в этом случае выступает как гарант и свидетель: участвует в заключении договора между сторонами, убеждается в первой оплате аренды.

Рабочий день агента по аренде недвижимости – ненормированный. При работе с жильём приходится считаться с тем, что клиентам удобнее смотреть и показывать объекты после рабочего дня.

Рабочее место

Агент, как правило, работает в отделе аренды агентства недвижимости.

Важные качества

Пунктуальность, коммуникабельность, неконфликтность и стрессоустойчивость, умение находить конструктивные решения в конфликтных ситуациях, крепкое здоровье.

Знания и навыки

Агент по аренде недвижимости должен знать условия налогообложения юридических и физических лиц; организацию осуществления операций с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с арендой недвижимости.

Агент должен уметь легко устанавливать контакты с людьми, чётко выполняя при этом свои должностные обязанности.

Где учат

Обычно агентства по недвижимости сами проводят обучение начинающих агентов.

Другие профессии в разделе «Недвижимость»

Источник: https://www.profguide.ru/professions/Agent_po_arende_nedvizhimosti.html

Сколько зарабатывают элитные риэлторы

Журнал Элитное.РУ посчитал среднюю рентабельность агентств недвижимости, работающих на рынке дорогого жилья Москвы.

О заработках риэлторов в Москве ходят легенды. Ведь даже самая дешёвая квартира в столице России стоит не меньше 5 млн рублей, а комиссия агентств недвижимости составляет от 3 до 5%. Что уж говорить о сегментах de luxe и premium, где стоимость квартир начинается от 1 млн долларов. То есть, даже по самым скромным расчётам, комиссионные элитного агентства составляют 30-40 тыс.

Сумма, безусловно, впечатляет, но стоит учесть, что это не чистая прибыль, а всего лишь доход, который нужно сначала поделить между партнёрами по сделке, потом вычесть из него расходы на рекламу, аренду офиса и многие другое. Журнал Элитное. РУ, опросив владельцев пяти агентств элитной недвижимости, посчитал, сколько составляет средняя рентабельность риэлторских компаний, работающих в сегменте дорогого жилья.

Комиссия агентства недвижимости.

В сегменте дорогой городской недвижимости процент комиссионных, как правило, составляет от 3 до 5%. В редких случаях он может достигать 6%. Самые низкие проценты агентства недвижимости получают в сегменте коммерческой недвижимости (1-2%), самые высокие – в загородной (3-10%).

Доля контрагента.

От 30 до 50% суммы, полученной агентством, представляющим интересы продавца, передаётся контрагентам – партнёрам, которые привели покупателя. Как правило, если партнёром агентства выступает частное лицо, то оно может претендовать лишь на 30%, максимум – 40%. Половину заработанного риэлторские агентства готовы отдавать лишь юридическим лицам, таким же агентствам.

Стоит пояснить, что в 99% случаях комиссию риэлторам платит только продавец. Логика в этом простая: покупатель и без того расстаётся с существенной суммой, приобретая квартиру. А кроме того, в последнее время на рынке премиального жилья и выше продавцов много, а покупателей мало. В среднем на одного покупателя приходится 5-10 продавцов. Впрочем, так было не всегда. В 90-х годах прошлого века качественного жилья на столичном рынке почти не было. И в то время риэлторы брали 5-6% с продавцов жилья, а кроме того – 2-4% с покупателя.

Агентское вознаграждение.

Основную долю дохода риэлторов, работающих в агентствах недвижимости, составляют проценты от проведённых сделок. Фиксированная зарплата агентов крайне мала: как правило, редко превышает 30 тыс. рублей в месяц. При этом в элитных агентствах недвижимости риэлторы всё-таки получают небольшую фиксированную зарплату, тогда как заработок риэлторов в эконом-классе складывается только из процентов. Бывает и наоборот, но крайне редко.

Что касается риэлторской комиссии, то в элитном сегменте она составляет 20-40% от суммы полученной агентством (здесь и далее за 100% считаем сумму, полученную агентством недвижимости продавца без учёта доли контрагента). Комиссия варьируется в зависимости от наличия и размера фиксированной заработной платы, личного финансового плана и многих других причин. Например, откуда пришёл клиент: если «свой» – проценты агента существенно выше.

Опытный агент «закрывает» за полгода 3-4 сделки. Есть в этой сфере есть свои «звёзды», которые часто зарабатывают больше владельцев компаний. Их доход может составлять до 80-100 тыс. долларов в месяц, но риэлторов такого уровня, безусловно, единицы. В среднем же месячный заработок агента, работающего в сегменте элитной недвижимости, составляет 100-180 тыс. рублей в месяц, в массовом – 40-120 тыс. в месяц.

Маркетинговые затраты.

Как правило, на маркетинг уходит 10-15% дохода агентства. В первую очередь, это реклама объектов, а также имиджевая реклама самого агентства. Кроме того, крупные компании активно участвую в различных выставках недвижимости, специальных премиях и т.д.

Офис.

Аренда офиса составляет 10-15% дохода, в редких случаях, если компания много внимания уделяет своему имиджу, эти траты могут достигать 20%.

Заработная плата.

Эта статья расходов включает фиксированную зарплату агентов (если она есть), а также оплату управляющего персонала и офисных сотрудников – руководителей подразделений, секретарей, маркетологов, пиар-менеджеров, программистов, системных администраторов, юристов. Как правило, эти затраты не превышают 15% дохода компании, в редких случаях, доходит до 20%. Стоит отметить, что расходы на заработную плату и офис, как правило, коррелируют с размером агентского вознаграждения: чем они выше в компании – тем ниже процент риэлторов.

Прибыль.

Средняя рентабельность агентства недвижимости составляет 10-15%. Однако, замечают риэлторы, год на год не приходится: на падающем рынке она может снизиться до нуля, а в хороший год достигнуть 20-25%.

Источник: https://elitnoe.ru/magazines/33-skolko-zarabatyvayut-elitnye-rieltory

Комиссии агентов недвижимости в разных странах

В каждой стране практикуется свой метод расчета риелторских комиссий. Сумма зачастую зависит не только от типа и стоимости объекта, но и от правил конкретной компании. К комиссии прибавляется НДС, ставка которого также зависит от страны.

Комиссии риелторов на рынке жилой недвижимости, %

Страна Комиссия для покупателя Комиссия для продавца НДС на комиссию риелтора для клиентов
Австрия 3,0 1,0 – 2,0 20
Великобритания 0,5 – 3,5 0,5 – 3,5 20
Венгрия 3,0 – 5,0 27
Германия 2,0 – 6,0 19
Греция 0,0 – 2,0 1,0 – 5,0 24
Испания 1,5 – 6,0 10–21
Италия 2,0 – 7,0 2,0 – 7,0 22
Кипр 3,0 – 8,0
Латвия 3,0 – 5,0 21
ОАЭ 2,0 2,0
Португалия 5,0 23
Словения 3,0 1,0 9,5
США 2,0 – 6,0
Таиланд 3,0 – 5,0 7
Турция 0,0 – 3,0 3,0
Финляндия 2,5 – 5,0 ** 24
Франция 4,5 – 8,0 ** 20
Хорватия 3,0 3,0 25
Черногория 3,0 – 6,0 19
Чехия 2,0 – 5,0 2,0 – 5,0 15
Швейцария 3,0 – 5,0 8

* Используются данные Adria PRO, АН LiguriaHomes Casamare, Aurora Destrelas LDA, Austria-Invest, Bulevardin Kotimeklarit, Coldwell Banker, Dogma Nekretnine, Duna House, Engel & Völkers, French Riviera Realty, Future Real Estate, Getberg, Glorion, LonGrad, Mercury Group Estate, MKR Real-Consulting, Prime Property Group, Rondyak Real Estate, Select Property Group

** Включая НДС

Австрия

В Австрии комиссию в большинстве случаев платит покупатель, её размер составляет 3 % (с учётом НДС 20 % — 3,6 %). Размер вознаграждения регулируется Сводом правовых актов для агентов недвижимости (Rechtsvorschrift für Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler), и риелтор не вправе требовать больше положенного.

По информации компании MKR Real-Consulting, при стоимости объекта менее 36 336,42 евро максимальная комиссия достигает 4 % от стоимости (вместе с НДС — 4,8 %). «Однако такие сделки происходят очень редко, потому что такая стоимость недвижимости для Австрии не характерна», — поясняет Константин Исаков, директор компании Austria-Invest.

По словам Константина, иногда продавец может выплачивать агентству недвижимости 1–2 % со своей стороны, но это происходит редко, например, когда продавец — застройщик, которому надо быстро реализовать квартиры в новостройке.

«Для коммерческой недвижимости и элитного жилья правила те же, комиссия составляет 3,6 %. Но на практике этот процент (особенно при многомиллионных сделках) является предметом обсуждения между покупателем и агентством», — рассказывает Константин Исаков.

Великобритания

В Великобритании есть агенты продавцов и агенты покупателей. На жилом рынке в 96 % случаев продавец платит комиссию своему агенту, который представляет его интересы (но не интересы покупателя), — говорит Дмитрий Закиров, партнёр компании LonGrad.

Также есть профессионалы, которые защищают интересы покупателя. Это очень частая практика в Лондоне, где большую часть покупателей составляют иностранные инвесторы, которые предпочитают платить за сервис (поиск эксклюзивных и наиболее выгодных вариантов, экспертная оценка, сопровождение сделки и т. Таким агентам платят покупатели.

В Великобритании комиссия ниже, чем в других странах. По словам Дмитрия Закирова, на более плотном рынке (до 500 тыс.

0,5 % от стоимости продажи объекта, в то время как наиболее распространенный уровень — порядка 1,5–2,0 %. Суммы поднимаются до 2,5–3,0 % у наиболее агрессивных компаний (например, Foxtons). На более дорогом рынке (5–15 млн фунтов стерлингов) комиссии не превышают 1–2 %, а при бюджетах от 20 млн ожидать более 1 % не приходится. Исключение — продажа инвестиционных предложений (как номер в отеле, студенческое общежитие и т. 50–500 тыс.

В Великобритании нет закона, регулирующего размер комиссии. Проценты определяются договорённостью между клиентом и агентом и конкуренцией на рынке.

Что касается скидок с комиссий, то, по словам Дмитрия Закирова, в Великобритании всё зависит от результатов переговоров: агенты могут снизить размер оплаты своих услуг продавцам или застройщикам (при эксклюзивных договорах или одновременной продаже нескольких объектов), консультанты могут сделать скидку на свои услуги покупателю при вторичном обращении.

Венгрия

Комиссия агента недвижимости в Венгрии составляет 3–5 % от рыночной стоимости недвижимости (плюс НДС 27 %). По данным агентства недвижимости Duna House, в большинстве крупных агентств вознаграждение составляет 5 %, и его всегда платит продавец согласно условиям договора с риелтором.

Германия

В Германии комиссия за объекты с контрактной стоимостью до 15 млн евро составляет от 3,57 до 7,14 % (включая НДС 19 %), за объекты стоимостью более 15 млн евро — не менее 2,38 % (включая НДС). «Однако даже по дорогим объектам комиссии редко опускаются ниже 3 %. В объявлениях почти никогда не указывается вознаграждение меньше 3 %, а сторговаться до 2 % можно после переговоров с маклером»,— говорит София Латыпова, менеджер по продажам Tranio.

Рекомендуемую величину комиссии для каждой федеральной земли определяет местная ассоциация риелторов. Закона, регулирующего размер комиссии, нет. Сумма вознаграждения определяется рыночной конкуренцией.

В ФРГ комиссию маклеру чаще всего платит покупатель. «В Германии практически всегда с русских клиентов берут комиссию. При этом не факт, что продавец заплатит, особенно если речь идёт о ликвидном объекте», — говорит Марина Филичкина, глава отдела продаж Tranio.

Греция

Размер комиссии в Греции зависит от конкретной сделки.

По словам Лолы Сауровой, партнёра Tranio в Греции, продавцы платят комиссию риелтору согласно условиям, прописанным в соглашении. По закону девелоперы могут заплатить максимум 1 %, продавцы (физические лица) — до 5 % (в исключительных случаях).

Размер комиссии, которую оплачивает покупатель, обычно составляет 2 %. «В последнее время покупатель всё чаще освобождается от выплаты комиссионных. Это происходит по причине низкой подвижности рынка, с целью привлечения клиентов. Помимо этого, в сделках с объектами дороже 1 млн евро агентство всегда делает скидку с комиссии»,— говорит Ирина Рондяк, глава агентства недвижимости Rondyak Real Estate, партнёр Tranio.

НДС с комиссии составляет 24 %. По словам Ирины Рондяк, его оплачивает та сторона, которая несёт расходы на комиссионные (продавец или покупатель, либо оба — каждый со своей стороны).

В прошлом в Греции был закон о комиссиях, устанавливавший стандартное вознаграждение в размере 2 % с каждой стороны, но теперь это положение не действует.

Испания

В Испании комиссию почти всегда платит продавец. в этой стране вознаграждение риелторов обычно варьируется от 1,5 до 5 % от суммы сделки. Однако, когда стоимость объекта небольшая, устанавливается фиксированный размер комиссии — чаще всего 6 тыс. евро. Обычно на первичном рынке комиссия ниже, чем на вторичном (в процентном отношении). И чем дороже объект, тем ниже комиссия по отношению к его стоимости.

Ставка НДС варьируется в зависимости от региона Испании. Например, в Каталонии этот налог составляет 10 %.

В случае с коммерческой недвижимостью комиссию зачастую оплачивает покупатель. Размер вознаграждения составляет 2–6 % в зависимости от цены объекта.

Италия

В Италии комиссия делится между продавцом и покупателем. По словам Натальи Гранкиной, менеджера по работе с клиентами агентства недвижимости LiguriaHomes Casamare, в Лигурии покупатель и продавец обычно платят по 3 % (плюс НДС 22 %) вне зависимости от суммы сделки. Ольга Сковрон, риелтор Engel & Völkers, рассказывает, что в их компании действует ставка 4 % — и для покупателя, и для продавца.

В Италии нет закона, регулирующего размер комиссий, однако есть так называемое положение «usi e consuetudini», устанавливаемое торгово-промышленными палатами городов.

Это означает, что в каком-либо секторе и районе комиссия устанавливается самим агентом, но принимаются в расчет устоявшиеся порядки и обычаи, которые в случае судебного разбирательства будут учтены судьей. Пример: агент просит 5 %, клиент отказывается выплатить, стороны обращаются в суд, и судья обязывает клиента выплатить агенту 3 % — размер среднестатистической комиссии на этот род услуг в данном районе», — рассказывает Ольга.

В Италии можно получить скидку с комиссии. Когда клиент подписывает эксклюзивное соглашение о работе только с одним агентством, ему предоставляется скидка.

Если клиент покупает очень дорогостоящий объект за несколько миллионов евро, он также может попросить скидку на комиссию агентства. Специальные, льготные тарифы на комиссию мы устанавливаем и постоянным клиентам. Например, у нас есть клиент, который за год купил три объекта, в итоге мы заключили с ним специальное соглашение о сотрудничестве с индивидуальной тарифной сеткой для всех будущих покупок и продаж», — говорит Наталья Гранкина.

Кипр

На Кипре комиссию агенту всегда платит продавец недвижимости.

«Размер комиссии агента зависит от региона, типа и цены недвижимости и составляет 3–8 %, чаще всего — 5 %. Комиссия на более дорогие объекты иногда ниже на 1–2 пункта, но всё зависит от договоренностей между агентом и продавцом», — поясняет Георгий Докучаев, директор по продажам Prime Property Group.

На Кипре скидки с комиссии — способ «не упустить клиента». «Это происходит в основном на вторичном рынке и весьма эпизодически, так как прибыльность продажи и перепродажи, как правило, значительно превышает прибыльность агента. Более того, скидка в 1–2 % часто неощутима для продавца», — комментирует Георгий Докучаев. НДС с комиссии оплачивает агент.

Латвия

В Латвии комиссию почти всегда платит продавец. Однако, как сообщает Юлия Барсукова, эксперт компании Mercury Group Estate по аренде и продаже, в редких случаях, когда объект уникален или продается по очень низкой цене, комиссия делится пополам между покупателем и продавцом.

Её размер обычно составляет 3–5 % от стоимости объекта. «На большие, дорогие объекты размер комиссии может быть меньше 3 % (обычно 2 %). Чем дешевле объект, тем ближе комиссия к 5 %», — поясняет Юлия.

В этой стране нет закона, регулирующего размер комиссии. Процент определяется договором купли-продажи и конкуренцией на рынке.

ОАЭ

«В Дубае есть закон, устанавливающий брокерскую комиссию в размере 2 % c покупателя и 2 % — с продавца», — говорит Елена Кудрявцева, консультант по недвижимости компании Select Property Group.

При приобретении первичной недвижимости вознаграждение риелторам платит застройщик.

В отличие от других стран, в ОАЭ нет НДС, и к комиссиям не добавляются дополнительные наценки. «С 2018 года в стране вводят НДС, но пока на недвижимость он не будет распространяться», — говорит Елена Кудрявцева.

Португалия

«На юге Португалии, в Алгарве, стандартной является комиссия 5 %, — объясняет Ольга Леберская, коммерческий директор Aurora Destrelas LDA. — Если мы говорим о недвижимости стоимостью ниже 100 тыс. евро, то стандартной является комиссия в 5 тыс. евро, и к этой сумме обязательно прибавляется 23 % НДС. Так, при продаже объекта стоимостью 100 тыс. евро (или меньше) продавец заплатит агентству недвижимости 6 150 евро».

По словам эксперта, реже встречаются более низкие комиссии, как 3–4 %, или, наоборот, более высокие — 6–7 %.

Комиссию платит только продавец. «Покупатель, если он очень доволен найденным и купленным объектом, иногда доплачивает хорошему риелтору за проделанную работу, но только по собственной инициативе», — комментирует Ольга.

По её словам, риелторы редко предоставляют скидки с комиссии продавцам.

Словения

Размер риелторского вознаграждения в Словении регулируется на законодательном уровне, поэтому агенты не могут взять с клиентов свыше положенного.

«В Словении комиссия снимается и с продавца, и с покупателя, и, по закону, в сумме не должна превышать 4 %. Но не всегда расходы делятся между сторонами в соотношении 50/50. Чаще всего покупатели платят комиссию в 3 %», — говорит Владимир Уваров, директор представительства компании Future Real Estate в России.

По словам эксперта, на данный момент общая ставка НДС составляет 22 %, но при сделках с жилой недвижимостью применяется пониженная ставка в 9,5 %.

США

В США комиссию почти всегда платит продавец.

По словам Ильи Биткова, риелтора Coldwell Banker, в США комиссия по суммам до 1 млн долл. 5–6 % от стоимости объекта, свыше 1 млн долл.

4,0–4,5 %. по многомиллионным сделкам размер комиссии снижается до 2–3 % или представляет собой фиксированную, заранее оговоренную сумму. При работе с покупателями возможен вариант, когда агент заключает соглашение о предоставлении услуг на условии, что таковые будут оплачены исходя из определенного процента, например, не менее 2,5 % комиссионных должны быть выплачены агенту покупателя вне зависимости от общей суммы комиссионных. То есть, при общей комиссии 4 % и по условиям компенсации 50/50 каждой из компаний будет выплачено по 2 %, покупатель будет обязан со своей стороны доплатить своему представителю 0,5 % комиссионных.

Как рассказывает эксперт, в США повсеместно действует постулат «real estate commissions are negotiable», то есть, размер комиссионных достигается путем договоренности сторон и в правовых актах их величина не фиксируется.

Даже если размер комиссии заранее оговорен определенным процентом, у покупателя и продавца есть полное право в момент окончательных переговоров о продаже попытаться вести разговор о снижении суммы. Риелторская компания, в свою очередь, может с подобным не согласиться либо пойти на уступки для достижения общего консенсуса», — говорит Илья Битков.

Таиланд

Комиссия в Таиланде составляет 3–5 %. Её всегда платит только продавец.

В этой стране можно получить скидку с комиссии. В Паттайе есть агентства, которые открыто предлагают так называемый cash back, то есть отдают часть своей комиссии покупателю.

Турция

Комиссия в Турции составляет около 3 %. Вознаграждение риелтору часто платит только продавец. НДС с комиссии платит агентство.

«В некоторых местах Турции, например, в Стамбуле, Измире, Кушадасы, Бодруме и Мармарисе, комиссию платят и продавец, и покупатель — чаще всего по 3 %», — говорит Мария Жарая, руководитель турецкого направления Tranio.

Размер комиссии существенно варьируется в зависимости от проекта и города. На рынке первичной недвижимости её часто определяет застройщик, и она включается в стоимость продаваемого объекта. На вторичном рынке, как правило, агент добавляет свою комиссию к цене, установленной продавцом. Законом уровень комиссии не регулируется и продавцом или агентом не афишируется.

В Турции можно получить скидку с комиссии. «Скидка возможна в виде 3 %, которые могут не брать с покупателя», — поясняет Мария. В некоторых регионах, например, в Алании, ситуация хаотичная: иногда скидки дают застройщики (если клиент пришел напрямую), чаще — агенты. Чем меньше агентство, то есть чем меньше у них накладных расходов, тем проще им отдавать часть комиссии покупателю.

Финляндия

Комиссия в Финляндии составляет 2,5–5,0 % и варьируется в зависимости от агентства. По словам Елены Ледницкой, специалиста по работе с клиентами компании Bulevardin Kotimeklarit, вознаграждение риелторов редко достигает 5 %. «В нашей компании комиссия составляет 2,5 % при покупке квартир и 3 % при покупке домов (в обоих случаях включая НДС)», — говорит эксперт.

Вознаграждение риелторам всегда платит только продавец. Тем не менее, бывают случаи, когда покупатель заключает поручительское соглашение с агентством на поиск определённого типа недвижимости. В этом случае покупатель оплачивает комиссию агентству, и тогда агентство уже не имеет права брать комиссию с продавца.

Скидки с комиссий, как правило, не делаются.

Франция

Во Франции комиссию риелторам обычно платит продавец. Если продаётся новостройка, комиссию агентству платит строительная компания.

Как рассказывает Елена Генералова, директор French Riviera Realty, во Франции существует шкала комиссий в зависимости от стоимости объекта: до 50 тыс. 8 %, от 50 тыс. 120 тыс. 7 %, от 120 тыс. 200 тыс.

6,5 %, от 200 тыс. 500 тыс. 6 %, от 500 тыс. 1 млн — 5 % и 4,5 % для объектов дороже 1 млн евро. Всё же часто комиссия договорная (то есть, может быть не 4, а 5 %, или наоборот), она обсуждается при подписании мандата на продажу объекта. Что касается застройщиков, то они фиксируют ту комиссию, которою будут выплачивать при продаже любых апартаментов любому агентству по определенному объекту» — объясняет Елена.

Во Франции размер риелторских комиссий регулируется законом 70–9 от 2 января 1970 года (Loi Hoguet). Однако в отдельных случаях продавец может поторговаться и получить скидку.

Хорватия

Традиционная комиссия в Хорватии — 6 %. Её делят между собой продавец и покупатель: каждый платит по 3 % от стоимости недвижимости. к комиссии прибавляется НДС в размере 25 %.

«По предварительной договоренности с агентством в случае крупных сделок процент комиссии может быть ниже. Минимальная комиссия (в случае объектов дешевле 40 тыс. евро) составляет 1,5 тыс. евро. Различий в комиссии при продаже объектов первичного и вторичного рынка нет», — поясняет Екатерина Календер, эксперт-консультант проекта Adria PRO.

По словам эксперта, деятельность агентств регулируется «Законом о посреднических услугах при обороте недвижимости» (Zakon o posredovanju u prometu nekretninama). Но закон не ограничивает размер комиссии, она устанавливается договором об оказании посреднических услуг.

«Скидки с комиссии делаются только в том случае, если речь идет о крупных сделках, в иных случаях — очень редко», — говорит Екатерина Календер.

Черногория

Услуги риелтора в Черногории бесплатны для покупателя. Расходы на вознаграждение несёт продавец — 3–6 % от стоимости жилья.

«Разницы в размере агентского вознаграждения между «первичкой» и «вторичкой» нет. По более дорогим объектам (от 1 млн евро) и объектам в известных комплексах комиссия обычно меньше, чем по более дешёвым объектам, либо объектам в новых, неизвестных рынку проектах», — говорит Антон Шамарин, управляющий партнер Value.One.

Иногда застройщик делает скидку покупателю, и агент может на свое усмотрение несколько увеличить предлагаемую скидку за счет комиссии.

По словам Антона Шамарина, НДС не добавляется к комиссии при продаже первичных объектов, в цену которых уже включён НДС.

Чехия

Средняя комиссия агентства в Чехии — 2–5 % (плюс НДС, если агентство является плательщиком этого налога). При этом в случае недорогих объектов недвижимости комиссия иногда представляет собой фиксированную сумму, например, не менее 2 тыс. евро. При покупке дорогой недвижимости комиссия может составлять 1 % от стоимости объекта. Комиссию платит либо продавец, либо покупатель. Во многом это зависит от компании, которая предлагает объекты недвижимости, или же от договоренности между продавцом и покупателем.

При покупке первичной недвижимости покупатель не платит за услуги риелторов. В таком случае комиссию платят застройщики — от 1 до 3 % в зависимости от девелоперской компании.

По данным компании Getberg, при покупке жилья НДС на комиссию риелтора составляет 15 %, при приобретении коммерческих помещений и участков — 21 %.

Швейцария

Комиссия агентств недвижимости в Швейцарии варьируется от 3 до 5 %. Платит обычно продавец. При продаже недорогой недвижимости риелторы могут подстраховать себя, указав в договоре сумму вознаграждения в денежном выражении. Например, при продаже дома за 533 тыс. франков минимальная комиссия составит 16 тыс. франков (3 % от цены объекта), даже если дом будет продан дешевле 533 тыс.

Tranio работает без дополнительных наценок для клиентов и не включает комиссию в стоимость объектов. Если вы покупаете недвижимость с нашей помощью, то цена будет не выше, чем если бы вы обратились напрямую к нашему зарубежному партнеру.

Источник: https://tranio.ru/articles/komissii_agentov_nedvizhimosti_v_raznykh_stranakh/

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *